谈一谈BIM技术给房地产开发管理带来哪些变革？

一、BIM是“跨领域”的产物

当下，新技术不断出现，在这样的技术背景之下，很多行业都在被颠覆。就以电商的兴起为例，从前我们大多选择去商场购物，但如今，随着互联网普及，淘宝等电商应运而生，我们足不出户即可买到自己所需的商品，而购物方式的变化，也意味着原有的商业模式不可避免地发生变革。

电商的兴起足见，新技术的出现可以变革行业的格局。而建筑业，因BIM技术的出现，也正面临着这样的变革。

建筑业是一个很传统的行业，有着悠久的历史。BIM技术的出现，给这个古老的行业带来了很大的颠覆。关于BIM，到目前为止，BIM在工程领域上的应用不少，应用的方向也广泛。但实际上，BIM究竟是什么，包含些什么，相信不同的人从不同的视角去看BIM都会有不同的答案。

严格来说，BIM算不上是新东西，事实上它是“跨领域”的产物，即是把比较封闭的工程行业跨向制造业，把制造业领域的一些思想借鉴应用在工程行业之中。只是，从工程行业的习惯、思维方式来看，这些从其他行业“引进”的技术就是新东西。其实，我们现在谈的BIM跟制造业上的一些技术很相似。

BIM这个词，传入中国已有十多年，在这个领域中，经常听到BIM、BLM、IPD等这些词。假如我们往回追溯，在制造业上，我们会发现其实上世纪80年代后就已经有类似的概念了。只是如今，我们把这种理念更加恰当地应用在建筑工程领域上，比如类似于IFC的数据传递。其实，制造业也同样存在类似的问题，制造业也需要考虑如何把制造业的数据文档在不同专业之间相互传递。可见，建筑业和制造业之间彼此是有相似的地方。又例如，在建筑工程领域上我们提出新的集成开发的方式，其实，制造行业中也一直思考如何集成加工、生产、设计，只是，工程业的体量较大，周期比制造业长，所以我们信息化的进程相对较慢。但从根本上说，工程建设业跟制造业所做的事情是一致的。

带着这样的理解，我们可以去想一想，BIM究竟对开发领域（开发商）有什么影响，BIM究竟给我们带来了怎样的变革。

二、业主的BIM，技术思维？管理思维！

1.业主的BIM谁来做？

今年6月，住建部发布了关于“十三五”期间应用建筑信息模型的通知。早在2010年，即“十二五”的第一年，住建部首次提出BIM的相关应用。时隔五年，可以看到，这两份文件的内容完全不同。五年前提出BIM的概念时，只是提了一下BIM的应用，但具体应用在什么地方并未提及。但今年新发布的通知，对于这个已经非常明确。然而，这里面更多的还是停留在技术流程和应用点上，并没有从开发管理者的角度上看如何把这些技术应用到开发管理上。

为什么这样说？其实，BIM应用的领域很广泛，囊括的内容很庞杂，因此，不同的人会从不同的视角，用不同的思维方式来看待BIM。如果是软件厂商，也许认为采用相关软件制作出来的东西就叫BIM，如果是做设计的，可能认为做完结构设计就是BIM。所以，不同的人对BIM有不同的理解。但不管怎样，如果我们只是从技术的角度上去看BIM的话，那么最终也只能得到技术性的思维，那么着眼点就可能是如何解决管综、现场预演、施工工艺次序的模拟等等这些技术上的难题。

那么我们换一个思维角度，假如我们是开发商，我们会关注什么？其实，这个时候，我们的思维角度相应发生变化，我们可能要从管理的角度上去思考。假如业主需要用BIM，那么找谁来做，这是一个很重要的问题。对于业主而言，业主面对的有可能是不同的设计顾问，不同的总包方和不同的施工分包方，还有不同的监理等等。业主提出要做BIM，由谁来做，这是一个很现实的问题。毫无疑问，设计院和施工单位都能做BIM，但是，由谁来做BIM对业主来说更有利呢？这是一个不得不考虑的问题。

2.业主用BIM，离不开独立BIM顾问

目前，在我们跟业主打交道的过程中，我们发现，如果业主只把BIM当作一个模型，那么由谁来负责建模这并不是一个大的问题，无论使用由设计方做的模型来做设计图，抑或由施工方来做施工过程的模型，这都可以。但如果从管理的角度来应用，把BIM当作管理的工具，那么业主就需要把BIM当作一个单项的顾问，来帮助他进行管控。业主在设计阶段往往有很多顾问，如灯光顾问、结构设计顾问等等，BIM顾问也是业主必须配备的。当前，香港的一些业主在做商业开发的时候，他们就把BIM作为一个独立的顾问，他们这样做的目的是辅助他们决策。

当然，在项目中聘请BIM顾问后我们仍然可以要求其他专业如设计、施工等去做BIM，但这必须要在BIM这个整体的管理框架之下运行。

3.流程管理下的业主BIM需求

当然，我们从业主的角度去实施BIM，也需要把它划分为多个层面，需要划分为不同的工具。也就是说并不是简单地用Revit或者某个软件就可以完成BIM管理。对于业主而言，仅建立模型是不够的，还需要用模型进行管理，利用模型去管控、梳理问题。例如在商业综合体项目中，里面涉及到很多空间的需求，这大量的空间需求如何梳理，如何管控，这都是不得不考虑的问题。这也是我们所强调设计院做的BIM模型和业主所要的BIM模型不一样的原因。虽然设计院的模型也利用Revit创建，但是这个模型缺少“管控”的内容，设计院的BIM模型只考虑设计该完成的事情，这跟业主所要的BIM模型有所区别。

时下经常说到的3D、4D、5D、6D，其实这是基于BIM的不同方向提取而来的信息。BIM模型是一个巨大的数据库，这个数据库不仅包括看得见的东西，还包括很多看不见的，如空间。空间的需求是BIM模型中所看不到的，但是在管理的时候要放进去，这样我们才可以知道将来的空间是怎样的等等。这就是管理过程的BIM和工程过程中的BIM在模型上的区别。

所以，BIM的最大功效就是协调和管理项目的过程，如果从甲方的角度来看的话，BIM管控的是项目的质量、时间、成本、安全。而且在不同的阶段下，对于质量、成本、时间、安全有不同的管理的需求和方向。而我们所说的3D、4D、5D、6D就刚好能分解到这几个领域上去，完全可以帮助业主做管理，但前提是你怎样用这个模型。对于业主而言，模型是没有用的，模型里面反馈出来的信息和意图才是最重要的，把整个流程管理起来才是其意义和价值。

举个例子，在设计阶段，业主管理什么？我曾经做过一个项目，在那个项目中，业主要求保证每一个空间是可用的。业主更多关注的是可用性，因此通过BIM我们帮助业主管控空间，这个方向不是技术的方向，因此用技术的角度去看待BIM的话是无法满足业主的需求。对于业主而言，他们更关注将来物业交给小业主来使用之后，那能不能满足小业主的要求，这就是对需求的把控。同时，我们还会把出现的问题在管控的过程中给业主找出来，直到把问题都梳理完了，都处理好了，这样管控才结束。

香港的恒基集团，他们很注重设计的管控，并且也是顺着这个应用的方向去梳理，包括有一些材料清单。有的人认为Revit就能给出工程量，但实际上，这跟国内的标准是有差异的。因此我们在做这件事的时候，我们会在Revit的基础上做QS的开发，通过QS的开发，我们把这样的工程量从BIM模型提取出来。那么这些工程量对业主有什么作用呢？业主是不是把整个量作为他们的工程量清单呢？实际上也并非如此。因为当前我们有很多法律法规限制着我们，我们只能用原来的方式来做。但是这样的模式，在得到了相关信息后，他们可以作为原来的工程量清单的对比。现在来说，由于有限制，所以只能做到这个样子，毕竟BIM造价还有很长的一段路要走，但是依靠这些数据我们可以做很多对比的内容，我们可以精确到每一种材料的差异。包括设计方提出的多种不同的方案，发展商则需要在这些方案中选择一个对自己最为有利的，此后，我们也需要通过BIM把他们所需的管控信息提取出来，辅助业主决策，这些信息都不是简单的图纸信息。

可见，业主看问题的角度，并不是单项的工程角度，业主考虑的问题更多。举一个决策的例子，项目有很多不同版本的方案，比如说地下室，可能有几种不同的设计，应用BIM，我们可以把不同的布置，发生变化的地方梳理出来，然后就能综合地看到不同的布置，前后有什么变化，在做追溯的时候这将十分有利。BIM模型为什么在管理上能发挥很大的作用，其原因，简单来说，用BIM，我们既可以预见未来，也可以往回追溯，追溯到问题发生的地方。

包括合同的争议。因为我们有真实的BIM数据，通过BIM模型我们可以得到相对真实的BIM数据，我们就可以对施工过程中的变更等提出一个复议。

三、BIM，房地产开发管理的一场变革

BIM不是单纯的技术工作，BIM不能单纯从这个角度上去看，BIM不能仅用于帮助我们可以解决复杂钢结构设计，解决复杂的出图，模拟管线综合等技术型问题。而业主也不是特别关注些细节，在开发管理的阶段上他们特别不会关注这些细节，他们更希望利用BIM把项目的整个周期管控好。

从前，我们会花很多时间在施工图阶段上，但如今，通过BIM我们整个决策周期提前了。原来的决策是关注在施工图阶段中的细节，现在大的方向，可以在BIM中提前进行决策了。BIM从整体上来说，应该从管控的角度去看待。

所以，在BIM技术进入开发管理之后，其实就相当于BIM进入地产开发领域，它会带来很多变化，原来的方法，甚至是原来的知识也会发生很大的变化。当你真正把BIM视作一个管控工具的时候，你就会更喜欢现在的方法而不再愿意退回原来的方法之中。

这就要求我们对BIM有一个很好的理解。然而，现在大多数的现状是，开发企业对于BIM相关过程的管理并不是完全理解，甚至对BIM的认识还停留于：BIM就是模型、就是设计院的模型、找设计院做BIM模型，其实这样并不能帮助他们开发管理的过程，这也体现了很多开发管理者水平低下的现状。

当然，这需要一个过程，需要我们去认知并转变思维。但我们也应清楚，这个时代唯有变化才是唯一不变的真理。