万科装配式的经验与反思

这个是万科现在正在做的一个项目。当然，既然用的是万科的品牌，那要做就要做的最好。其实就在这么一个状态下，也很难做到最好。但是我们希望他能够做到最好，因此我们在一个项目里面，把政府要求的能够做的都做了。装配率里从40到90全做了。还实施了很多我们创新的做法。这个项目在宝山，不是太大的一个项目。分成了一期二期三期和示范区，示范区就是售楼处。一期二期三期有各种内容，有些是保障房，有些是商品房。

我们知道政府现在对住宅用地都有一些强制性的要求。因此我们对于不同的用地进行了不同的工业化预制的做法。第1个就是灰色的就是AAA的。预制装配率要达到百分之九十几。

百分之九十几就是全部预制，不仅外面预制里面也预制。我们就做了一个售楼处，都是钢结构。装修也全部用了干式做法。所以我们把一个售楼处做成了政府的要求最高的。第2个就是AA级，黄颜色的，我们做到了40%以上。第3个，我们再增加了一些预制构件，比如说内墙就达到了45%。那已经基本上到了极限了。要达到3A的话，就需要把内装修全部加上去。从开发商角度来说其实是不太合理的。讲这张图，其实就是政府逼着开发商来做，这其实是不太合理的。这不是一个市场的行为。

我们来看看万科装配式建筑的发展，从07年到现在我们走过了4代也可以说是5代。最早万科新里程两栋房屋是内浇外挂，这个其实是比较简单的。预制部分是不承重的，承重的都是现浇的。这个是最简单的，也是最容易普及的，也是最安全的。我当时也是考虑到从这个结构体系落实做一个试验。当时做这两栋楼还是比较顺利的。而且当时也做好准备，万一客户不接受，那么这2栋楼我们就自己持有。这个启动了以后，没想到售楼处一宣传就全卖光了。大家都没有这个概念，没觉得这里面可能有什么问题。这项目和别的不一样的就是我们在这里面真正做了全装修的架空地板和轻质隔断，接近日本的一套做法。

当时我们比较关注的是外墙的性能。因为当时流行的是贴面砖。那么外墙如果再加上外保温，就有可能脱落，这个是非常大的风险。我们希望做的是内保温，当时好像大家都认为必须要做外保温。但我们还是坚持选择了内保温。我们这个面砖是反打进去的。这样面砖就不会脱落。我们后来还预制反打了石材。这些都成功了。第2代就是我们在新里程的北面做了十几栋楼。这时就出现了结构体系的问题，包括设计院营销反对用梁柱体系。一定要我们用剪力墙结构。那么这么一做就不能完全用外挂方式的PC。

我们没办法，就做了一个PCF墙板，里面还有一半是现浇。看似有它的合理性，实际上也是本末倒置的事情。这个本身从理论上是成立的，外面一层PC相当于模板。但是由于外墙本身也不厚，有一部分是PC了以后，真正现浇的部分其实是很薄的，那么里面的配筋现浇就出现了很多事情。而且我们这个住宅楼房型平面凹凸很复杂。这种楼做PC更加不合理。PC最好是它的板材标准化越高越好，预制厂里的预制效率就会越高。因为它真正的贵，其实是贵在它一套钢模上。如果钢模只预制几块，那其实是很浪费的。如果你预制了200多块，那么他其实是很便宜的。那么按照经济上的考虑，PCF最多只是偶尔用之。日本的做法是在某栋楼的某一片剪力墙上，这道墙又是比较重要的，偶尔用一下PCF。

我们呢，从头到尾整个一圈全部用PCF。结果成本也高，工期也不缩短，但是墙体是用PC了。也没有用轻质隔断，也没有用叠合板。这个就是第2代了，我是非常不满意第2代的。到了第3代，今天我主要讲的是第3代，到第3代的时候国家的规范也出来了，承重墙体系也可以做预制了。理论上这种方式在国外早就有了。在日本，这种用承重的墙体做PC的一般也就做到5层楼。为什么做到5层往上就不做了？一个是结构计算会比较复杂。第2个就是地震力就开始变得复杂了。它的施工难度要求就更高，在日本大家都觉得有些困难。

5层以上的基本用框架结构了。只有一些比较整齐的，比如像宿舍楼，做到5层的用了。它的结构连接的方式就是套筒灌浆，这个套筒灌浆日本已经发展了很多年，用的套筒是特殊的钢，灌浆也是用的特殊的浆料，经过很多年的实践和理论计算，他可以有一个非常肯定的数据确认等同于现浇。也就是说它的强度、安全系数完全等同于现浇。这句话非常重要，也就是说，他只是接近或者等同于现浇，而不是超越现浇。即使目前现浇也是最好的一种安全体系。只不过我们在质量控制上预制会比现浇好。直到现在日本也很多是现浇的。就这样第三代发展了很多年，国家也强制的推动，买地一定要多少装配率。

去年我看到了一个公众号有个叫行者的笔名，写文章猛烈的批评PC，说这个事害国害民的，不安全的等等，我一看就吓一跳。所以我当时就有些警觉，我们现场PC施工是有些问题，只是官方没有暴露出来。这个人在公众号上发表文章，而且很多人呼应。

第四代这里面做的就有夹心保温，那么说到夹心保温三天三夜也说不完。日本基本上没有夹心保温。因为它有很大的技术难度。所谓夹心保温就是，外面一层混凝土，里面也是混凝土，就是中间加了一层软的保温层。而如果一栋房子，让它所有的外墙保温层统统都是联通的，没有冷桥几乎不可能。但据说做了夹心保温国家又可以给一个什么奖励。所以为了奖励，我们就去做那个夹心保温。在夹心保温上花了很多的功夫。现场我去看了，其实还是不能达到100%的，这是肯定的。

好在上海冬天温度还不是特别低，所以这个冷桥还没达到结露发霉这种程度。严格的说这是有瑕疵的。这个夹心保温板它的生产难度也高，安装难度也高。万科就和上海一家公司一起在平湖投资了一家预制品厂，专门做夹心保温板。就这样的状态，我们还是达不到最高的质量要求，也就是说它里面还有很多是不能闭环。第2个就是塑钢窗预埋。也是政府出了严格的保温要求。保温要求最重要的是保温层。其实建筑保温最重要的是窗子，窗里面最重要的是型材。原来铝合金是最容易导热的。那么塑钢窗性能好一些，又倒回去做塑钢窗。但是在国外塑钢窗做得好的比金属还贵。

我们国内的塑钢窗品质就达不到这个要求，只是保温性能好一些，而且便宜。又便宜，保温性能又好，又能满足国家要求，所以大家都倒回去做。那个时候我是拼命的反对，现在这个房子已经卖到了5万6万10万一个平方，怎么还要用塑钢窗呢。

为了这个事情，我跟日本一家公司探讨过。他们质量比较高，但是他这个塑钢窗怎么也竞争不过国内的，因为我们比他便宜一半，因此万科也没办法只能用国产的。那么国产的用到PC里面就出问题。因为如果要做PC也就意味着这个窗框要在厂里面一起预制了。这样就会避免一些质量毛病，比如说窗子漏水。所以我们希望通过外墙的PC把窗子一起生产，也成功了。但是一到塑钢窗就出问题。PC养护这个高温对塑钢产生了一个变形的影响。为了克服这个问题，我们就想了很多办法，做了很多的试验。据现场人跟我们说，第一最好不要做太大，第二不要在冬天做，因为冬天温差比较大。这样就可以基本避免变形。这里面还提到叠合板。叠合板最好要求平面比较规整。

比如说我们这个报告厅，单向板很容易做的，但是如果形体大大小小的对叠合板来说又是一个不合理，也就是每一块地板都是不一样的。那么叠合板的标准优势又没有了。日本都是用单向的叠合板，因为日本的形体比较规则，四根柱子围合起来就是一户，它的宽度和长度都是差不多的，因此他做叠合板就特别容易，而且都是单向板。单向板的好处是快，但坏处是板和板之间有条缝。如果我们不吊顶的话，直接批腻子就会出问题。但日本是没有不吊顶的，它的配线就直接钉在板上的。他这样就不存在裂缝对他的影响，我们就有裂缝的影响。

在叠合板上我们就得出一个结论，索性我们就做双向板吧。双向板两边都有钢筋，留的缝大一点，到时候就把它接起来就是了。但这样叠合板的主要优势又没有了。还有因为是PC就不需要脚手架了，也就是无外架施工。这个我们经过试验有很大的进步，穿插施工也比较容易。也是我们近几年在公司内部推的比较厉害的，上面还在建，下面就已经开始装修了，这个在日本都是很正常的。现在我们尽量把交付期也尽可能地提前。